楼市杠杆是什么？求通俗的解释？

写写自己的理解

假设前提：买房是房价1万每平，房子是100平的。首付比例30%。

再这样的前提下，你只需要30万就能买到100万的房子。银行贷款70万

真正的杠杆作用体现在“房子涨价以后”

如果你投资得当，房价飙升到1.5万每平，你的房子总价达到150万。

此时认为投资收益还是比较客观想要卖掉，你将得到150万元。

再还掉银行的贷款70万，你将剩下80万。
重点来了，30万到80万。。。
总体看来，你的投资收益率达到了167%。。


这就是杠杆，加倍提高投资收益率。。。



赶紧买房去吧。。。哈哈哈

杠杆，具有放大的作用，用在这里是一样的意思。

假设现在你有30万，一般情况下你只能买30万的东西，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。

加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。

风险同样也放大了。假如房价下跌30%，现值70万，卖掉还完贷款，一分也没有了……

贷款炒房因为面临还款压力，一旦到了拿不住必须卖的时候正好房价下跌，就是一个悲伤的故事了。现在还有提供首付贷款的，要是还不起，估计就不光是钱的事了。

一个房子价格100万，你拿首付3成30万就拥有了100万价格的标的，杠杆是3.3倍。

如果这个房子价格跌到70万，那你这30万就相当于亏完，也即爆仓。

打个比方，你用10万块钱做本金抵押，找银行借了100万，做生意或者投机买卖，如果赚了10万，那么相当于你的本金翻了一倍100%，而如果亏了10%，也即10万，那么银行会收回借给你的90万，而你的本金亏完，也即爆仓。这个是10倍杠杆。

还有些炒房客，首付房子之后再抵押，那就是杠杆叠加，可以认为第二个房子的贷款是一个衍生品了。

现在的楼市，真的不合适加杠杆了。大家想想连银行都在降杠杆了，这说明什么问题，如果加杠杆真的能稳赚的话，那银行为什么要强行降杠杆呢？现在不管是二手房指导价，又或者是上海的三价合一，本质上都是给银行降低杠杆率，来增加银行对信贷风险的抵抗力。

大家想想如果真的高房价问题能够万无一失的平稳解决，银行需要这么谨慎吗？银行这么掌握了那么多的资源都在降杠杆，你只是一个普通人，这个时候还在逆势的涨杠杆，那不是自己给自己找坑吗。

房产是应用杠杆最好的工具之一　

如果你想借500万，借期为30年，年利率只有5%，你根本不可能跟任何一个人借到。 除非这个人是你的爸爸、妈妈，或者银行，除了这三者，几乎没有任何其他可能性。 但是能一次性拿出500万的父母少之又少，这时候，最可能帮助你的就是银行。

大多数人购买房子都会面临贷款这个问题。买过房的人， 除非经济实力强劲， 应该都接触过房贷这件事情。 一般对于普通人来说， 现在可以使用的房贷标准是融资比例最高可达70%、 贷款年限最长可达30年、贷款市场报价利率（LPR）约5%（这几乎是常人可以接触到的最低利率 ）的房屋抵押贷款， 简称房贷。 房贷是常人最容易接触、成本最低的杠杆工具。 房贷这个杠杆工具不但很好地解决了房产投入本金大的问题，同时将房产理财的收益扩大了三倍。

举个例子，我们购置一套房产，首付三成，按揭贷款七成，这就意味着贷款加了3.3倍杠杆， 那么如果这套房产总值翻了1倍， 我们相当于赚到了3.3倍的获利。 也就是说， 如果用200万元作为三成的首付买价值600万元的资产，且资产翻倍，我们能挣到600万元；而如果投200万元用于买股票，那即使股票翻倍，我们也只能挣200万元。两者的差距是三倍。

当然，理财产品有很多，如外汇、期货等，这些产品加的杠杆可以超过10倍、50倍甚至100倍， 但是我们十分清楚， 这些产品是有保证金制度的，而且更容易破产。例如加了1倍杠杆，虽然涨的时候收益增加1倍，但是只要下跌超过50%就爆仓了，也就是本金归零，更有甚者， 出现急跌无法平仓的局面， 不但血本无归， 还会因此背负巨额负债。

而中国的房产则不然，只要房贷月供不断，无论房价跌多少，这个房子的所有权都是你的， 而且负债是固定的数值， 不会因此而增长更多。

还有，房地产在中国大部分家庭资产占比达到惊人的77%以上。房产在中国是所有银行公认的最好的抵押品，能贷出70%。房产投资是跟庄家一条线，懂的都懂，大部分银行是国家的，因此打个比方，比方说我们跟一个伙伴一起开一家公司，这个小伙伴出70%的钱，我们出30%，他是大股东，我们是小股东。那不等于国家占大股我们占小股嘛。有庄家兜底，这个事情就变得特别靠谱更加安全。

房地产财商 | 家庭房产理财体系的底层逻辑

家庭房产理财体系落地的过程中有一个房产财商底层逻辑：构建不断升值资产包。家庭房产理财体系的落地核心就是通过构建一个不断增值的资产包来实现房子的保值、增值，通过构建资产包让善良和正直变成看得见的财富。

构建一个有稳定收入、良性负债、优质资产和多级防火墙的不断升值的资产包。

一个不断增值的资产包需要三个核心的要素， 第一个是长期稳定的现金流， 第二个叫做良性杠杆， 第三个是三个中心标准的物业。这三个要素构成了一个金三角——最稳固的图形。家庭房产理财体系中除了需要配置长期稳定的现金流、三个中心标准的物业和良性杠杆后，还需要构建一个多级防火墙，来防护家庭的资产规模和结构。

在这个金三角的构建过程中， 基础是构建长期稳健的现金流， 也就是要构建四种管道的收入。 这四种管道分别是买房增值、长租公寓、民宿经营和传播财商。

借助良性杠杆， 就是用金融构建优质的贷款； 三个中心标准的物业，是中心城市、中心区域、中心地段的核心资产。

由这三个要素来保护我们， 资产才能够持续增值。 我们之所以选择三个中心标准的物业，是要解决资产利得“跑不快”、资产增值速度不够快的问题。

比如，用100万买一套房子，如果涨幅为30%，则能赚到30万；如果使用良性杠杆，用100万元本金买到价值300万的房子，在涨幅同样是30% 的情况下， 就可以赚到100万元。 通过良性杠杆扩大总资产， 在增值过程中加速提高净资产， 将负债变财富， 这就是良性杠杆要完成的部分。但是使用杠杆前，要清楚区分良性杠杆和不良贷款。

良性杠杆是通过负债加速四个要素的资本利得并抵抗通货膨胀、 将负债变成资产增值的加速器。

长期稳定的现金流是要解决没有现金流“ 走不远 ”的问题，因为人类社会发展过程中会不间断出现金融危机等各种危机， 需要有长期稳定的现金流支撑度过危机。

完成以上这些部分并没有结束，我们后续还需要构建一个多级防火墙来保护整个体系。不以风控为核心的投资都是不明智的，没有风控意识会导致我们无法抵抗所有的风险，所以我们要构建防火墙。构建防火墙包含预留资金、购买合适的保险 ，以及建立合适的资金储备池。

由这三个部分构建的防火墙是为了预防我们在做买房的过程中出现意想不到的状况，防火墙可以帮助我们抵挡无法控制的意外的发生。

我们不知道明天和意外哪一个会先到来，所以我们需要构建防火墙抵御未知意外的到来。

接下来 ，我用自己买房的切身经历来说明家庭房产理财体系的逻辑。

第一步：计算自身可以用于购房的现金流，打造自己的融资能力。

第二步：购买低于市场价的三个中心标准的物业，低价买入，并构建安全边际。

第三步：撬动良性杠杆，以七成贷款购入这个资产。

第四步：利用资产构建长期、稳定的现金流。

第五步：构建多级防火墙。

首先，2014年，我低于市场价以220万元买进了价值280万元的房子，这样我买到的时候就相当于挣到了60万元。 然后，为了能够构建长期、 稳定的现金流， 我把这个房子以8700元的价格分割出租，而这个房子有约10400元月供，这时候月供和租金的差价只有1700元。

对于这部分差价， 我短期内可以用长租公寓赚来的钱补足， 而随着资产租金的上涨，长期来看最终会实现租金大于负债月供。

为了构建作为防火墙的备用金， 我准备了约180万元的备用金。这样我就处于安全之中，即使房价短时间内下跌，我也有足够的资金；即使房价下跌50万元， 甚至100万元， 我手里还有100多万元资金作为防火墙；即使房子空置没有租金，这笔备用金也足够偿还八年甚至更长时间的贷款月供。

我买的这套房子就是三个中心标准的物业，相当于蓝筹股，在 深圳福田核心区域，有优质学区和游泳池的花园式住宅，然后我又用良性杠杆降低了我第一次投入的本金，这一切的发生只因为它是三个中心标准的物业。这就是我的整个家庭房产理财体系架构的一部分，这个项目会变成一个不断增值的资产包，用我这套思维往外延伸，实现多个资产叠加，构建多个现金流，就是家庭房产理财体系的构建。

所以，家庭房产理财体系的逻辑就是关于我们要完成家庭房产理财体系的构建所需要遵循的规则、定理和模式。

包租婆特别提醒，不要随便买公寓

买房是一系列的技术活，不要为了买房而买房，零首付、低首付也能买到房，买到能跌价1/3的房子很杯具。

有的人穷尽一生就是买一套房，一旦买错了就后悔终生。别人买房涨涨涨，自己买房却跌跌不休。

买到的房子没有价值（好住、好卖、好租、好融资、好增值的房子才是好房子）就不值得买了。

房住不炒不是房价不涨，也不是房价暴跌（“六稳”的方针：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期），稳房价才能稳人心。幸福就是老婆孩子热炕头，最好再生两三个娃。

适当买房投资，抵抗通货膨胀，资产保值增值。

买房实操计划

选房

选楼层

知底价

买房

谈判/砍价

签约

贷款

装修

养房/还房贷

出租房子，做包租公包租婆

看书：投资房地产